Associações e Condomínios – algumas diferenças e dicas relevantes

Texto de Fittipaldi.Advogado inscrito na OAB/SP sob n.º 114.151, membro da Comissão de Direitos Humanos da OAB/SP 1996/1997, Síndico “Profissional” certificado em agosto/2012, abril/2013 (Avançado) e setembro/2013 (incluindo "marketing" pessoal). Atuou desde 1991 como profissional autônomo, tanto no contencioso como prestando consultoria e assessorando pessoas físicas e jurídicas, incluídos condomínios, administradoras e síndicos

Com a derrogação da Lei de Condomínios e Incorporações (Lei nº 4.591, de 1964), tanto os condomínios quanto as associações passaram a ser majoritariamente regulados pelo atual Código Civil Brasileiro.

As associações são melhor caracterizadas pelo diferencial de serem sociedades civis, as quais obrigam apenas aqueles que expressamente aderem a elas, assinando o correlato documento de associação e não sendo obrigadas a permanecerem associadas conforme decisão recente do STF que diz:

STF: Ninguém é obrigado a associar-se em ‘condomínios’ não regularmente instituídos – “Cabe ao Poder Judiciário a análise da legalidade e constitucionalidade dos atos dos três Poderes constitucionais, e, em vislumbrando mácula no ato impugnado, afastar a sua aplicação”

Quem adere a uma associação fica obrigado nos termos do contrato que assina, bem como aos termos do respectivo estatuto, mesmo que não os aprove. Contudo, é possível desligar-se da associação com o simples envio de uma carta protocolada e dirigida ao seu presidente, ao que oriento que seja feita na forma de NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL com prova de recebimento. Assim, aqueles que não participarem dessas associações de moradores,  não estão obrigados a qualquer tipo de pagamento ou subordinação. As associações são reguladas a partir do artigo 53 do atual Código Civil Brasileiro (CCB).

Já no condomínio o funcionamento é bem diferente, ou seja,  há regras legais, convencionais e, ainda, regimentais. Concordando ou não, a lei é lei e a convenção, apesar de poder ser alterada, geralmente é preexistente e está lá devidamente registrada em Cartório de Registro de Imóveis para ser cumprida. Para o descumprimento das leis e da convenção, bem como ao regimento interno, somente vendendo o imóvel é que o condômino estará desvinculado daquele regramento inerente ao imóvel vendido. O CCB trata de condomínios do artigo 1.331 em diante.

No que pertine às vilas de casas e ruas sem saída, onde costumeiramente os moradores entendem que podem simplesmente bloquear a entrada e tornar esses locais “particulares”, seja por intermédio de correntes, portões, guaritas com seguranças, muros com entradas restritas etc., nada mais são do que ilegalidades praticadas sem qualquer conhecimento de causa e atos juridicamente insustentáveis, posto que devem ser observadas as posturas e legislação municipais, Código Civil e, ainda mais, num primeiro momento não há supedâneo para que esses moradores ou associados impeçam qualquer pessoa de ir, vir ou permanecer de forma lícita nesses locais, posto que são vias públicas e não particulares. Para que se tornem particulares, se e quando possível, há todo um procedimento, mas tão burocrático que geralmente é negado.

E, sem querer estimular qualquer pessoa à inadimplência, vale enfatizar que ninguém poderá ser obrigado, com base na legislação atual vigente, a contribuir com “cota-parte”, muitas vezes intitulada por cota “condominial” relativamente às despesas geradas por associações de moradores à qual não aderiu ou que dela formalmente tenha se desligado, mesmo continuando com sua propriedade no “espaço comum” utilizado pela denominada associação. Consequências há? Sim, podem haver, mas contribuição pecuniária não pode ser exigida. Serviço algum pode ser cobrado, mas pecúnia também não. O direito de propriedade em nada é abalado por essa causa.

Não é difícil verificarmos em vários loteamentos e sub-loteamentos  os quais são administrados sob a forma de associações, a elaboração de uma espécie de Convenção, com roupagem de Estatuto, e ainda com Regimento Interno. Percebam, Srs., que ainda que haja essa espécie de manobra travestida para tentar caracterizar por condomínios loteamentos ou sub-loteamentos não regularizados como condomínios oficiais com o efetivo registro de uma convenção em Cartório de Registro de Imóveis e atendimento a TODAS as demais exigências legais e das posturas dos Poderes Públicos, há quem tente impor restrições ao sagrado direito de propriedade por via transversa, isto é, por meio do estatuto da associação.

E jamais seja esquecido que, a esse direito estatutário são aplicadas as normas tão somente aos que efetiva e regularmente associaram-se a essas associações, mas basta a manifestação válida de desejar retirar-se para não mais ser compelido ao atendimento das ditas regras impostas por qualquer que seja a associação e isso não fara com que qualquer direito à propriedade seja abalado. Repita-se: à propriedade e não de serviços prestados ou facilidades, mas sim à propriedade na acepção literária da palavra.

Contudo, no caso de alguns loteamentos fechados, devemos considerar ainda mais dois pontos: a) as áreas comuns não podem, de maneira alguma, ser tratadas como patrimônio da associação, posto que se trata de copropriedade dos donos dos lotes como um todo, ainda que o condomínio não se encontre regularmente constituído; b) os proprietários dos lotes não podem ser obrigados a serem associados, isso razão do princípio constitucional da livre associação (artigo 5º, inciso XX da Constituição Federal), razão pela qual não podem ser obrigados a observar as normas editadas pela associação, se optarem por não fazer parte dela, caso em que, quando muito, serão compelidos a contribuir no rateio das despesas efetuadas para manutenção das áreas comuns, com base no princípio geral que veda o enriquecimento sem causa (locupletação).

Portanto, muita atenção quando for adquirir uma propriedade. Esteja ciente acerca de ser ou não um condomínio. Se for uma associação, esteja certo de que deseja mesmo adentrar para tal associação e verifique se há, ao menos, a possibilidade real de ser “convertida” tal associação em condomínio regular, posto que a valorização de um e de outro são por deveras diferente. Em outras palavras, um condomínio regular costumeiramente vale mais do que associações. O alerta está feito e a dica dada.

Essas foram nossas singelas considerações preambulares, muito embora a matéria não se esgote com tão poucas considerações. Há muito, mas muito mais a ser acrescentado.

Fittipaldi – www.condominiodofuturo.com e noticias.band.uol.com.br/blogs